민∙형사
1. 사건의 개요
의뢰인은 자신이 소유한 상가를 임대하고 있었습니다. 임대차가 이어지던 중 임차인의 차임 연체가 길어졌습니다.
의뢰인은 내용증명으로 계약 해지 의사를 밝히고 상가를 비워 달라고 요청했습니다. 그러나 임차인은 해지 통보를 받은 뒤에도 그 상가에서 영업을 계속했습니다. 의뢰인은 밀린 임대료도 받지 못하고, 상가도 돌려받지 못하고, 새 임차인을 구할 수도 없는 상태가 되었습니다.
의뢰인은 법무법인 존재에 대응을 맡겼습니다.
2. 핵심 쟁점
이 사건에서 풀어야 할 문제는 다음과 같았습니다.
먼저 계약 해지의 근거가 분명해야 했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 납부가 늦어진 횟수가 아니라 실제로 밀린 금액이 기준입니다. 처음 계약서 이후 차임을 바꾸거나 지급을 미뤄 주기로 한 합의가 있었다면 그 내용까지 반영해 연체액을 다시 계산해야 합니다.
다음은 소송 중에 점유자가 바뀔 위험이었습니다. 임차인이 영업을 다른 사람에게 넘기거나 상가를 쓰게 하면, 새로 들어온 사람이 언제 어떤 경위로 점유를 시작했는지에 따라 판결을 집행하는 절차가 복잡해집니다. 기존 점유자에게서 점유를 넘겨받은 사람이라면 승계집행문을 받아 집행할 수 있지만, 기존 점유자를 거치지 않고 따로 점유를 취득한 사람은 원칙적으로 승계인으로 인정되지 않습니다. 이 위험을 소송 전에 막아 두어야 했습니다.
3. 소송 경과
법무법인 존재는 본안소송에 앞서 부동산점유이전금지가처분을 신청했습니다.
신청서에는 부동산 등기사항증명서로 대상 상가와 의뢰인의 권리를 밝히고, 임대차계약서와 변경계약서에 적힌 차임을 기준으로 체납 내역을 정리해 제출했습니다. 해지를 통보한 내용증명도 함께 내어, 의뢰인에게 상가 인도를 청구할 권리가 있다는 점을 소명했습니다. 점유가 다른 사람에게 넘어가면 상가를 인도받기 어려워진다는 보전의 필요성도 구체적으로 설명했습니다.
법원이 담보제공을 명하자 보증보험으로 담보를 제공했습니다. 가처분이 인용된 뒤에는 집행관이 현장에서 결정 내용을 공시하는 집행까지 마쳤습니다. 가처분 결정은 채권자에게 고지된 날부터 2주 안에 집행해야 하므로, 결정문을 받은 즉시 집행 신청과 현장 일정을 맞췄습니다.
가처분으로 점유관계를 고정한 뒤, 부동산 인도청구 소송과 체납 임대료 청구를 함께 진행했습니다.
4. 결과
법원은 의뢰인의 부동산점유이전금지가처분 신청을 받아들여, 임차인이 상가의 점유를 다른 사람에게 넘기거나 점유 명의를 바꾸는 것을 금지했습니다.
계약 해지 통보 뒤에도 임차인이 영업을 계속했지만, 보증보험으로 담보를 제공한 점유이전금지가처분이 인용되어 집행관이 현장에 공시했고, 이어 부동산 인도청구 소송과 체납 임대료 청구를 진행했습니다.
이후 인도소송을 거쳐 의뢰인은 상가를 돌려받았습니다. 가처분 인용과 상가 인도는 서로 다른 절차의 결과이며, 실제 상가 반환은 후속 인도소송을 통해 이루어졌습니다. 체납 임대료를 모두 받았는지는 확인된 기록이 없습니다.
점유이전금지가처분은 명도소송의 필수 절차는 아닙니다. 그러나 상대방이 계속 영업하고 있고 가게를 넘길 가능성이 보인다면, 소장을 내기 전에 점유관계를 묶어 두는 것이 판결을 실제로 집행하기 위한 준비가 됩니다.
비슷한 상황에서 어떻게 대응해야 할지 고민되신다면, 사건의 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 전문가와 상의하시는 것을 권합니다.
담당 변호사: 노종언 대표변호사(대한변호사협회 등록 가사·형사 전문변호사)
법무법인 존재는 계약서와 입금 내역, 현재의 점유관계를 함께 보고 보전처분과 본안소송의 순서를 정합니다. 금융회사 법무팀장 출신 대표변호사가 체납액 계산부터 집행까지 직접 확인합니다.
본 사례는 비밀보호유지를 위해 사건의 본질을 해치지 않는 범위에서 일부 비식별 처리되었습니다.
담당 변호사
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