1. 사건의 개요

아버지가 돌아가신 뒤, 서울에 있는 5층짜리 상가주택을 어머니와 자녀 4명이 함께 상속받았습니다. 협의분할을 거쳐 지분 등기까지 마쳤습니다.

문제는 그다음이었습니다. 고령의 어머니는 병원비, 요양비, 생활비가 필요한 상황이었습니다. 일부 자녀들도 부동산을 매각해서 각자의 지분에 해당하는 금액을 나눠 갖기를 원했습니다. 그런데 다른 상속인이 매각에 응하지 않았습니다.

부동산 가격은 60억 원대였습니다. 등기에 지분이 적혀 있다 해도, 다른 상속인이 동의하지 않으면 팔 수가 없습니다. 임대수익은 누군가가 관리하고 있었고, 어머니의 노후자금은 건물 안에 묶인 채 꺼내지 못하는 상태였습니다.

여러 차례 매각을 제안했지만 상대방은 명확한 대안을 내놓지 않았습니다. 조정도 합의에 이르지 못했습니다. 의뢰인들은 법무법인 존재를 찾아와 공유물분할 소송을 의뢰하셨습니다.

2. 핵심 쟁점

이 사건에서 풀어야 할 문제는 다음과 같았습니다.

협의가 정말 불가능했는지를 보여야 했습니다. 공유물분할 소송을 제기하려면 "분할 방법에 관한 협의가 성립되지 않았다"는 점이 드러나야 합니다. 상대방은 항소심에서도 "아직 협의 가능성이 남아 있다"고 주장했습니다. "말이 안 통했다"고만 해서는 부족합니다. 언제 어떤 가격으로 매각을 제안했는지, 상대방이 어떻게 답했는지, 조정 절차에서 무슨 일이 있었는지를 자료로 보여야 합니다.

현물분할이 가능한 건물인지도 쟁점이었습니다. 5층 상가주택은 층마다 용도가 다르고, 수익성도 다르고, 임대차 관계도 다릅니다. 1층 상가는 가치가 높고 위층은 그렇지 않습니다. 이런 건물을 지분 비율에 맞춰 물리적으로 나누면 형평에 맞지 않고, 나누는 순간 건물 전체의 가치가 떨어질 수도 있습니다.

상대방이 항소심에서 내놓은 지분 인수안의 실현 가능성도 따져야 했습니다. 의뢰인 측 지분을 자기가 사겠다는 것이었는데, 그 돈이 금융기관 대출을 전제로 하고 있었습니다. 대출을 받으려면 부동산 용도 변경, 근저당 설정 등 여러 선행조건이 필요했고, 곧바로 현금이 나오는 구조가 아니었습니다.

"경매하면 헐값에 팔린다"는 주장도 나왔습니다. 유찰되면 최저매각가격이 내려가니까 경매는 안 된다는 것입니다.

3. 소송 경과

윤지상 대표변호사가 소 제기 단계에서 사건의 쟁점과 분할 방향을 검토했고, 오지은 변호사가 이후 사건 수행 전반을 직접 담당했습니다.

협의 불가능 입증에서는 사건 초기에 오간 카카오톡 대화, 매각 제안 내역, 중개사와의 연락 기록, 조정 절차의 경과를 시간순으로 정리했습니다. 의뢰인들이 여러 차례 매각을 제안했지만 상대방이 명확한 대안을 내놓지 않았다는 흐름을 자료로 보여주었습니다.

현물분할이 적합하지 않다는 점도 구체적으로 설명했습니다. 5층 상가주택의 층별 용도, 수익성 차이, 임대차 관계를 정리하여 이 건물을 지분 비율로 물리적으로 나누면 오히려 불공평해진다는 점을 소명했습니다.

항소심에서 상대방이 지분 인수안을 내놓았을 때, 오지은 변호사는 그 안을 하나하나 따졌습니다. 대출 승인을 위해 부동산 용도 변경이 필요했고, 금융자산 잔액 증명과 근저당 설정 등 선행조건이 많았습니다. 장래 대출이 될지 안 될지 모르는 상태에서 의뢰인에게 기다리라고 하는 것은 공평한 해결이 아닙니다. 고령의 어머니에게 필요한 것은 불확실한 약속이 아니라 지금 병원비로 쓸 수 있는 현금이었습니다. 이 점을 재판부에 분명히 전달했습니다.

"경매하면 헐값"이라는 주장에 대해서는, 이 사건이 지분만 파는 것이 아니라 부동산 전체를 매각하는 방식이라는 점을 짚었습니다. 전체 매각이면 지분 매각보다 가격 하락 우려가 적습니다. 막연한 가격 하락 가능성만으로 의뢰인의 분할청구권을 막을 수는 없습니다.

4. 결과

1심 법원은 이 사건 부동산을 경매에 부쳐, 매각대금에서 경매비용을 공제한 뒤 각 공유자의 지분 비율에 따라 분배하라고 판결했습니다.

상대방은 항소했습니다. 대출 기반의 지분 인수안을 다시 내놓으며 경매 대신 자기가 사겠다고 했습니다. 서울고등법원은 이 인수안이 장래 대출 실행 여부에 좌우되고, 조건도 불확실하며, 상대방에게 지나치게 유리한 방식이라고 보았습니다. 항소를 기각하고 1심 판단을 유지했습니다.

상대방은 상고까지 했습니다. 대법원도 원심 판단을 유지하여 상고를 기각했습니다. 1심부터 상고심까지, 세 번의 재판에서 모두 경매분할이 유지된 것입니다. 60억 원대 상속 상가주택에 대한 분쟁이 최종 확정되었습니다.

이 사건은 1·2심에서 끝나지 않았습니다. 상대방이 상고까지 하며 끝까지 다투었기에, 1심에서 만든 결과를 항소심과 상고심에서 흔들리지 않게 지켜내는 것도 별도의 작업이었습니다. 오지은 변호사는 1심부터 상고심까지 사건 수행 전반을 직접 담당하며, 상대방이 새로운 주장을 내놓을 때마다 그 허점을 짚어내는 방식으로 세 번의 심급을 관통했습니다.

상속부동산은 지분 등기를 마쳤다고 해서 정리된 것이 아닙니다. 다른 상속인이 매각에 동의하지 않으면 부동산 안에 묶인 돈은 꺼내지 못합니다. 고령의 부모님이 노후자금으로 필요한 재산이 형제 간 갈등 때문에 묶여 있다면, "가족끼리 좀 더 협의해보자"는 말만으로는 풀리지 않습니다.

비슷한 상황에서 어떻게 대응해야 할지 고민되신다면, 사건의 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 전문가와 상의하시는 것을 권합니다.

담당 변호사: 윤지상 대표변호사(소 제기 검토) · 오지은 변호사(사건 수행)

본 사례는 비밀보호유지를 위해 사건의 본질을 해치지 않는 범위에서 일부 비식별 처리되었습니다.